Penyewa California Ikuti Pertarungan Kontrol Sewa ke Kotak Suara

LOS ANGELES – Dari mimbar di seluruh Los Angeles, Pastor Kelvin Sauls telah menghabiskan beberapa bulan terakhir menyampaikan khotbah tentang manfaat spiritual dari puasa. Makanan dalam khotbah adalah sewa, dan tuan tanah membutuhkan lebih sedikit. “Peran saya adalah membawa perspektif moral pada apa yang kita hadapi di sekitar krisis perumahan,” Pastor Sauls menjelaskan.

Selain pelajaran hari Minggu, ini adalah lapangan Hari Pemilihan. Pastor Sauls adalah bagian dari kampanye Proposisi 10, sebuah inisiatif pemungutan suara yang akan melonggarkan pembatasan negara atas undang-undang kontrol sewa lokal. Upaya ini telah memicu pertempuran yang telah menghabiskan hampir $ 60 juta dalam pengeluaran politik, angka yang cukup besar bahkan di negara yang dikenal dengan kampanye yang didanai besar-besaran.

Bergantung pada sisi mana yang berbicara, Proposisi 10 adalah alat yang sangat dibutuhkan untuk membantu kota menyelesaikan krisis perumahan atau ide yang salah arah secara radikal yang hanya akan memperburuk keadaan. Secara khusus, ini akan mencabut Undang-Undang Perumahan Sewa Costa-Hawkins, yang mencegah kota-kota menerapkan undang-undang kontrol sewa ke rumah dan apartemen keluarga tunggal yang dibangun setelah 1995.

Upaya inisiatif dibangun di atas momentum yang tumbuh dari upaya lokal untuk memperluas perlindungan tenant. “Di tengah krisis perumahan dan tunawisma terburuk yang pernah dialami negara kita, bagaimana suatu rancangan undang-undang yang membatasi kemampuan pemerintah daerah untuk mengatasinya tidak tersentuh?” Tanya Damien Goodmon, direktur kampanye Yes on 10, yang terutama didanai oleh Yayasan Kesehatan AIDS di Los Angeles.

Proposisi 10 telah memenangkan dukungan terkemuka dari para pendukung termasuk Partai Demokrat California dan The Los Angeles Times. Tetapi lawan juga telah mengumpulkan editorial dan dukungan luas, terutama dari koalisi serikat pekerja konstruksi, pengembang perumahan nirlaba dan kamar dagang lokal.

Di antara mereka yang menentang inisiatif ini adalah kelas pemilik tanah yang relatif baru – perusahaan ekuitas swasta seperti Blackstone Group, yang mengakumulasikan portofolio real estat perumahan yang luas setelah pasar perumahan ambruk satu dekade lalu. Tuan tanah memperingatkan bahwa membatalkan undang-undang Costa-Hawkins akan menciptakan ketidakpastian yang mendalam di antara para pengembang, membuat kekurangan perumahan California semakin buruk dengan mengecilkan konstruksi.

“Ini adalah masalah serius, tetapi solusi untuk masalah itu seharusnya tidak hanya mendarat di industri perumahan sewa,” kata Tom Bannon, presiden California Apartment Association, kelompok tuan tanah.

Pertarungan California mencerminkan gerakan hak-hak penyewa yang menggelegak di gereja-gereja dan pusat-pusat komunitas di seluruh negeri, pendirian semi-terkoordinasi penyewa berpenghasilan rendah terhadap kota Amerika yang megah. Bulan lalu di bagian Roxbury Boston, sekitar 300 orang berkumpul untuk menghadiri pertemuan sore hari tentang cara menumpulkan penggusuran dan pemindahan ekonomi. Acara ini menawarkan penitipan anak gratis dan ada penyelenggara yang berbicara bahasa Inggris, Spanyol, dan Kanton.

Banyak dari kelompok ini berafiliasi dengan kelompok perumahan dan keadilan rasial yang disebut Hak atas Aliansi Kota, yang kampanye Homes for All telah mengorganisir para penyewa di sekitar 50 kota. Bahkan di luar California, anggota Homes for All sangat mengikuti kampanye Proposisi 10.

“Kami sama-sama menonton dan belajar dari bagaimana mereka membangun gerakan berbasis luas ini,” kata Lisa Owens, direktur eksekutif City Life / Vida Urbana, kelompok hak penyewa di Boston.

Di California dan di tempat lain, masalahnya adalah kurangnya perumahan yang terjangkau yang telah menyebabkan rumah tangga yang sempit, perjalanan yang lebih lama dan meningkatnya tunawisma. Sekitar seperempat dari penghuni negara membayar lebih dari setengah dari pendapatan mereka di sewa pada 2016, menurut Pusat Studi Perumahan Bersama di Harvard.

Di antara faktor-faktor yang berkontribusi adalah kenaikan biaya konstruksi dan peraturan penggunaan lahan yang semakin ketat yang memperlambat pembangunan dan menahan pasokan perumahan sewa yang lebih murah. Bangunan baru condong ke arah ujung atas pasar, sementara bagian dari keseluruhan persediaan perumahan yang terjangkau bagi penyewa berpenghasilan rendah telah menurun.

Kepemilikan rumah secara historis menjadi katup pelepas tekanan untuk kenaikan harga sewa. Tetapi harga rumah telah tumbuh melampaui apa yang kebanyakan orang mampu, dan perusahaan ekuitas swasta telah mengubah sewa rumah keluarga tunggal menjadi sektor yang lebih besar dan lebih terkonsentrasi.

Perusahaan ekuitas swasta seperti Blackstone – yang memiliki saham sekitar 40 persen di Invitation Homes, dengan sekitar 82.000 rumah di 17 pasar – telah menjadi sesuatu yang menggagalkan kampanye Proposition 10. “Bertemu teman Donald Trump yang kaya raya” memulai iklan “Ya pada 10”, yang mulai merinci hubungan pribadi di antara pemilik tanah pribadi-ekuitas seperti Stephen Schwarzman, kepala multibillionaire Blackstone, eksekutif dan Presiden Trump.

Eva Jimenez, yang tinggal bersama suami dan empat anaknya di properti Invitation Homes di Oakland, menjawab pintunya dengan kaus “Ya di atas 10” (“Karena sewanya terlalu tinggi,” katanya di belakang). Dengan kenaikan sewa, penyewa yang tinggal di rumah keluarga tunggal yang tidak memenuhi syarat untuk kontrol sewa, seperti Ms. Jimenez, telah menjadi aktif dalam kampanye Proposisi 10, dan dia adalah anggota dari Aliansi California untuk Pemberdayaan Masyarakat, yang sedang berjalan Kampanye “Ya pada 10” dengan Yayasan Kesehatan AIDS.

Mengingat betapa membingungkannya menjelaskan hukum Costa-Hawkins dan bagaimana inisiatif pemungutan suara akan mengubah keadaan, Ms. Jimenez mengatakan bahwa ketika dia menyaring nada untuk “segala sesuatu adalah tentang kontrol sewa,” itu beresonansi mendalam dengan tetangga.

Ekonom memiliki pandangan yang hampir secara universal redup tentang hukum kontrol sewa, dan sejumlah telah mendukung pendapat tuan tanah bahwa Proposisi 10 dapat membuat masalah perumahan California lebih buruk. Menurut undang-undang saat ini, tuan tanah California dapat menaikkan uang sewa sebanyak yang mereka suka setelah penyewa yang dikontrol pergi. Jika hukum Costa-Hawkins dicabut, kota-kota bisa menulis hukum yang melarang mereka menaikkan harga sewa ke tingkat pasar. Itu bisa mendorong tuan tanah untuk mengubah apartemen menjadi perumahan yang ditempati pemilik, memperburuk kekurangan sewa yang terjangkau.

Namun, ini tidak berarti bahwa para ekonom menentang memberikan bantuan kepada penyewa berpenghasilan rendah. Sejumlah sarjana, termasuk Rebecca Diamond, seorang ekonom Stanford, telah menemukan bahwa undang-undang kontrol sewa memperlambat perpindahan, khususnya di antara penyewa miskin atau lebih tua, tetapi juga mempercepat gentrifikasi. Sistem pendukung yang lebih kuat, seperti kredit pajak yang menjamin kenaikan harga sewa, dapat menawarkan perlindungan tanpa merusak pasar perumahan.

Kredit pajak mahal untuk anggaran negara, dan memiliki sedikit peluang untuk menjadi hukum dalam waktu dekat. Kontrol sewa, sebaliknya, tidak membebani pembayar pajak apa pun dalam dolar, setidaknya tidak segera, dan meskipun ada kekhawatiran jangka panjang dari para ekonom, itu memiliki potensi untuk membantu penyewa sekarang.Mencabut undang-undang Costa-Hawkins telah menjadi tujuan para penyewa penyewa hampir sejak diberlakukan pada tahun 1995. Namun mengingat anggaran kelompok-kelompok masyarakat yang paling sedikit, tidak ada upaya berkelanjutan yang mampu mendanai kampanye politik di seluruh negara bagian.

Masukkan Michael Weinstein, presiden Yayasan Kesehatan AIDS di Los Angeles. Yayasan ini, badan amal AIDS terbesar di dunia, berada pada langkah untuk menghasilkan sekitar $ 2 miliar setahun dalam pendapatan pada tahun 2020, sebagian besar darinya dari rantai apotek nirlaba.

Sementara organisasi nirlaba dilarang terlibat dalam pengeluaran politik partisan, mereka bebas untuk menjalankan inisiatif pemilih. Mr Weinstein telah dikenal luas karena kesediaannya untuk membiayai langkah-langkah pemilihan negara bagian dan lokal, termasuk peraturan anti-pembangunan di Los Angeles, sebuah inisiatif di seluruh negara bagian untuk mengurangi harga California membayar untuk obat-obatan dan yang lain yang membutuhkan kondom dalam pornografi. Semua gagal.

Sejauh ini kampanye “Ya pada 10” telah mengumpulkan sekitar $ 17 juta, hampir semuanya dari yayasan. Tuan tanah telah mengumpulkan $ 42 juta. Dukungan untuk langkah ini membuntuti oposisi di antara para pemilih, menurut jajak pendapat baru-baru ini oleh Public Policy Institute of California.

Terlepas dari hasilnya, pertempuran kendali sewa tampaknya tidak akan segera mereda. Terpisah dari Proposisi 10, aktivis penyewa telah menempatkan langkah-langkah kontrol sewa pada pemungutan suara 2018 di beberapa kota California, dan mengumpulkan lebih banyak tanda tangan setelah itu.

Dan Tuan Weinstein mengatakan bahwa menang atau kalah, dia tidak akan pergi. Jika Proposisi 10 gagal, ia telah berjanji untuk membayar tawaran lain untuk mencabut undang-undang Costa-Hawkins, mungkin pada tahun 2020. “Aku seperti permen karet di sepatu Anda,” katanya.

Leave a comment

Your email address will not be published. Required fields are marked *