Mengapa Rent Control Adalah Penangkal Petir

Pasokan perumahan yang cukup untuk memenuhi kebutuhan perkotaan di California tidak akan dibangun selama beberapa dekade, jika pernah, dan saat ini membangun tampaknya tidak banyak membantu. Banyak bangunan sewa baru membawa harga mewah, sementara persediaan perumahan yang terjangkau benar-benar jatuh.

Mengingat bahwa, kontrol sewa adalah alat kebijakan yang mudah dan tidak biasa yang banyak orang kenal – yang membantu beberapa penyewa dan tampaknya tidak membebani uang pembayar pajak. “Ini adalah alat anti-perpindahan terbaik di sekitar,” kata Stephen Barton, rekan penulis laporan baru-baru ini yang menyebut kontrol sewa sebagai langkah kunci untuk menstabilkan pasar perumahan California.

Namun para ekonom dari kanan dan kiri hampir secara universal sepakat bahwa kontrol sewa memperburuk masalah perumahan dalam jangka panjang. Inilah yang ada di balik pemikiran mereka dan nuansa perdebatan.

Apa yang dilakukan kontrol sewa?

 Kontrol sewa atau hukum stabilisasi sewa adalah larangan tingkat kota untuk kenaikan sewa melebihi jumlah tertentu. Mereka langka di seluruh negeri – 37 negara melarang kota mereka memberlakukan undang-undang semacam itu – tetapi telah ada selama beberapa dekade di tempat-tempat termasuk New York, Los Angeles, San Francisco dan Washington.

Apa itu Proposisi 10? 

Proposisi 10 adalah inisiatif pemilih California yang akan mencabut undang-undang 1995 yang disebut Costa-Hawkins Rental Housing Act. Undang-undang mencegah daerah dari memberlakukan bentuk tertentu dari kontrol sewa. Khususnya, itu membebaskan rumah keluarga tunggal dari undang-undang kontrol sewa, bersama dengan apartemen yang dibangun setelah 1995. Ini juga mencegah sesuatu yang disebut kontrol lowongan, memungkinkan pemilik untuk menaikkan sewa tanpa batas setiap kali penyewa di bawah kontrol sewa pindah.

Bagaimana cara kerja kontrol lowongan? 

Katakanlah penyewa membayar $ 1.000 per bulan dan tarif pasar adalah $ 2.000 per bulan. Menurut undang-undang saat ini, ketika penyewa yang dikendalikan oleh sewa pindah, pemiliknya bebas untuk membebankan penyewa berikutnya $ 2.000 (atau jumlah lainnya). Di bawah kontrol kekosongan, kenaikan sewa masih akan diatur dan hanya bisa naik dengan persentase yang diizinkan oleh hukum setempat. Jika undang-undang Costa-Hawkins dicabut, kota-kota secara teoritis dapat mencegah tuan tanah dari memungut biaya sewa tingkat pasar, meskipun hampir tidak ada peluang prospek itu dalam skala besar.

Apa yang terjadi jika Proposisi 10 gagal? 

Kontrol sewa masih sah untuk sebagian besar persediaan perumahan California, dan penyewa terus mengatur kendali sewa atas dan ke bawah negara. Mungkin, bahkan mungkin, bahwa lebih banyak penyewa California akan memenangkan beberapa bentuk kontrol sewa dalam beberapa tahun ke depan, terlepas dari apa yang terjadi dengan Proposisi 10. Pertanyaan utama adalah unit apa yang akan diterapkan oleh undang-undang ini dan seberapa ketat aturannya.

Apa yang terjadi jika Proposisi 10 lolos? 

Proposisi 10 akan mencabut hukum negara yang mencegah hukum setempat, tetapi itu tidak akan membuat undang-undang baru itu sendiri. Jika lewat, kota-kota bisa memberlakukan undang-undang kontrol sewa yang lebih ketat dan ekspansif, dan beberapa sudah memeriksanya. Tetapi mereka tidak harus, dan banyak yang tidak.

Apa argumen untuk dan menentang inisiatif ini?

 Organisasi hak penyewa berpendapat bahwa krisis keterjangkauan California menuntut lebih banyak unit yang dikendalikan oleh sewa, serta alat seperti kontrol lowongan. Mereka mengatakan perbedaan antara unit yang dikendalikan oleh sewa dan harga tingkat pasar mendorong tuan tanah untuk mengusir penduduk miskin demi orang yang bisa membayar lebih. Kontrol kekosongan dapat mencegah hal ini dengan mengatur sewa terlepas dari siapa yang tinggal di sana: Mengapa tuan tanah akan mendorong penyewa jika mereka tidak dapat menaikkan sewa untuk orang berikutnya?

Di sisi lain, sebagian besar penelitian menunjukkan bahwa meskipun kontrol sewa sangat bagus untuk penyewa yang mendapatkannya, kebijakan tersebut dapat mengarah pada harga sewa yang lebih tinggi dan unit yang lebih sedikit.

Apakah itu sebabnya para ekonom mengatakan kontrol sewa dapat memperburuk masalah perumahan? 

Iya nih. Yang mengatakan, nuansa adalah sesuatu yang tidak mungkin Anda dengar di iklan politik kedua belah pihak. Salah satu penelitian yang lebih sering dikutip adalah analisis Stanford yang menemukan bahwa kontrol sewa mempercepat gentrifikasi Distrik Misi San Francisco dengan mendorong tuan tanah untuk mengubah perumahan sewa menjadi kondominium dan koperasi kelas atas. Studi ini juga menyimpulkan, bahwa kontrol sewa memenuhi janji untuk mengurangi perpindahan penyewa berpenghasilan rendah dan orang tua.

Para ekonom memiliki tiga kritik utama terhadap kontrol sewa. Mereka mengatakan itu membantu penyewa hari ini dengan mengorbankan penyewa besok. Mereka juga melihatnya sebagai instrumen tumpul: Sambil membantu membendung perpindahan ekonomi dalam jangka pendek, itu mengarah ke masalah jangka panjang dengan mendorong tuan tanah untuk keluar dari bisnis sewa, dan tuan tanah di masa depan tidak masuk. Dan itu dapat mengalihkan sumber daya dari penyewa berpenghasilan rendah ke mereka yang berpenghasilan sedang dan bahkan tinggi. Dalam sebuah studi tahun 2002, San Francisco menemukan bahwa sekitar seperempat dari unit yang dikendalikan sewa ditempati oleh rumah tangga dengan pendapatan lebih dari $ 100.000. Angka itu harus jauh lebih tinggi hari ini.

Apa yang menurut beberapa ekonom harus dilakukan oleh kota? 

Bangun lebih banyak perumahan. California adalah salah satu pasar bangunan yang paling banyak diatur di negara ini, dan telah menghasilkan perumahan yang kurang memadai selama beberapa dekade. Negara bagian ini menempati urutan ke-49 dari 50 (di atas Utah) dalam jumlah unit perumahan per kapita. Lebih sedikit rumah = harga lebih tinggi.

Tentu saja, ini tidak akan berbuat banyak bagi penyewa yang sedang berjuang sekarang. Untuk itu, sejumlah ekonom telah menyarankan subsidi atau kredit pajak sebagai alternatif untuk kontrol sewa, karena mereka dapat melindungi penyewa dari kenaikan harga besar sambil disesuaikan dengan orang-orang yang paling membutuhkan bantuan.

“Ketika orang membutuhkan perawatan kesehatan, kami memberi mereka Medicaid, dan ketika mereka membutuhkan makanan, kami memberi mereka kupon makanan,” kata Christopher Palmer, seorang ekonom di Massachusetts Institute of Technology. “Tetapi untuk perumahan, kebutuhan dasar manusia lainnya, kami memberitahu orang-orang untuk masuk dalam daftar dan mungkin dalam 10 tahun mereka akan mendapatkan voucher untuk apartemen. Itu tidak sesuai dengan kebutuhan yang mendesak. ”

Penelitian Mr. Palmer menunjukkan bahwa kontrol sewa mendistorsi pasar perumahan. Tetapi seperti banyak ekonom lainnya, ia tidak menentang upaya pemerintah yang lebih besar untuk membantu para penyewa. Perdebatan tentang bagaimana melakukannya.Apakah ada cara lain?

Memperluas voucher dan kredit pajak akan membutuhkan pengeluaran miliaran dolar per tahun, prospek yang tidak realistis dalam waktu dekat. Menyadari hal ini, Pusat Terner untuk Inovasi Perumahan di University of California, Berkeley, telah menyarankan bahwa California mengadopsi langkah anti-gouging yang akan membatasi kenaikan sewa sebesar 10 persen per tahun dan berlaku untuk semua rumah di negara bagian, bukan hanya yang tercakup oleh hukum kontrol sewa lokal.

“Solusi jalan tengah sangat penting karena kita tidak dapat memiliki situasi di mana kita melepaskan investasi dalam perumahan sewa pada saat kita benar-benar tahu kita membutuhkannya, namun kita memiliki orang-orang yang terusir dan menderita, dan itu tidak dapat diterima, baik , ”Kata Carol Galante, direktur fakultas di Terner Center.

 

Leave a comment

Your email address will not be published. Required fields are marked *