Mengapa Pasar Perumahan Merosot Meskipun Perekonomiannya Booming

Harga rumah di luar jangkauan relatif terhadap pendapatan dan tingkat hipotek. Pertanyaan besar bagi perekonomian adalah bagaimana ketidakseimbangan menyesuaikan

Ini seharusnya menjadi saat-saat yang membahagiakan bagi sektor perumahan. Ekonomi sedang booming, dengan lebih banyak orang bekerja dengan gaji lebih tinggi, dan dengan generasi milenial yang cukup besar mencapai usia pembelian rumah utama.

Sebaliknya, pasar perumahan menjadi lunak, bertindak sebagai hambatan pada ekonomi secara keseluruhan, bukan sebagai kekuatan yang mendorongnya maju.

Penjualan rumah keluarga tunggal baru turun 22 persen pada September dari tertinggi baru-baru ini pada November 2017, dan penjualan rumah pada September turun 10 persen. Investasi residensial yang hangat ini dikurangkan dari G.D.P. pertumbuhan di masing-masing tiga kuartal pertama tahun 2018.

Harga rumah tidak menurun secara nasional, setidaknya menurut indeks yang paling banyak diikuti. Tetapi tingkat kenaikan mereka telah menurun, dan semakin banyak penjual rumah menemukan bahwa mereka harus mengurangi harga yang diminta untuk menemukan pembeli.

Mengingat bagaimana perumahan pusat bagi ekonomi yang lebih luas – itu adalah pendorong terbesar dari kekayaan dan hutang bagi sebagian besar keluarga, dan fluktuasi sering menjadi faktor utama dalam boom dan bust masa lalu – kemerosotan ini bukan sesuatu yang bisa dianggap enteng bagi siapa pun berharap masa-masa indah akan bertahan lama.

Jadi apa yang terjadi?

Ketika Anda melihat dengan seksama pada data, tampaknya paradoks ekonomi yang kuat dan pasar perumahan yang lemah ini, pada intinya, merupakan ilustrasi dari aturan mendasar dalam ekonomi: Jika sesuatu tidak dapat berlangsung selamanya, itu tidak akan terjadi.

Harga rumah di lokasi tertentu pada akhirnya tertambat pada pendapatan orang-orang yang tinggal di sana atau ingin. Tetapi selama sebagian besar dari enam tahun terakhir, hubungan itu telah dibatalkan.

Secara nasional, pendapatan pribadi per kapita telah meningkat 25 persen sejak akhir 2011, sementara indeks harga rumah nasional S&P / Case-Shiller naik 48 persen (tidak ada angka yang disesuaikan dengan inflasi).

Kesenjangan ini bahkan lebih besar di kota-kota pesisir besar dengan upah tinggi dan pasar kerja yang berkembang pesat, tetapi di mana hambatan hukum dan lainnya mempersulit pembangun untuk menambah pasokan rumah. Di wilayah metro San Francisco, pendapatan pribadi per kapita naik 40 persen dari 2011 hingga 2017, sementara harga rumah naik 96 persen. Pola serupa juga terlihat di Los Angeles, Seattle, Boston, New York, dan Washington.

Di pasar yang kurang terbang tinggi, masih ada pemutusan. Di daerah Minneapolis, misalnya, pendapatan naik 22 persen sementara harga rumah naik 46 persen.

Kenaikan harga rumah itu mendapat bantuan dari tingkat hipotek yang sangat rendah selama bertahun-tahun, yang menempatkan rumah-rumah yang lebih mahal dalam jangkauan orang-orang pada tingkat pendapatan tertentu. Aktivitas juga mungkin didorong oleh efek bangkit kembali setelah jatuhnya pasar perumahan pada tahun 2007-09, sebagai hasil dari permintaan terpendam untuk rumah yang tidak dibeli saat pasar ambruk.

Suku bunga terendah pada akhir 2012 sebesar 3,31 persen untuk hipotek suku bunga tetap 30 tahun. Mereka telah bergerak naik dalam kesesuaian dan mulai sejak itu, termasuk poin persentase penuh pada tahun lalu saja hingga hampir 5 persen – masih rendah menurut standar historis, tetapi tinggi dibandingkan dengan tingkat ultralow yang telah memungkinkan kenaikan harga yang sangat besar ini.

Tidak ada keraguan bahwa demografi mendukung permintaan perumahan. Tahun kelahiran puncak bagi milenium adalah tahun 1990; itu adalah kelompok yang berusia 28 tahun tahun ini dan dengan demikian memasuki tahun-tahun utama untuk pembelian rumah. Ketika itu terjadi, 28 adalah jawaban median dalam survei Bankrate yang meminta orang dewasa tentang usia ideal untuk membeli rumah.

Tetapi itu tidak masalah jika harga di luar jangkauan relatif terhadap pendapatan. Selain itu, standar pinjaman tetap lebih ketat daripada saat boom perumahan terakhir, sehingga sulit bagi orang untuk meregangkan membeli rumah. Ketidakmampuan orang untuk membeli rumah yang sebenarnya tidak mampu mereka beli adalah berita bagus untuk menghindari krisis lain, tetapi tidak terlalu bagus untuk prospek jangka pendek untuk perumahan.

“Pembeli hanya dapat menerima begitu banyak kenaikan harga sampai tidak berkelanjutan,” kata Daryl Fairweather, kepala ekonom di broker online Redfin. “Harga mencapai titik puncak di mana pembeli muak dan mulai mempertimbangkan opsi lain,” katanya, termasuk menyewa dan pindah dari pasar pantai yang mahal di mana harga sebagian besar terpukul dengan pendapatan.

Seperti yang diajarkan oleh Economics 101, pergerakan harga adalah cara penawaran dan permintaan cocok satu sama lain. Namun di sektor perumahan khususnya, penyesuaian itu bisa memakan waktu cukup lama.

Berbeda dengan pasar saham, di mana pedagang yang relatif tidak emosional membeli dan menjual saham setiap hari dan pasar tetap likuid, keputusan pembelian dan penjualan rumah bisa memakan waktu berbulan-bulan dan sangat emosional bagi para peserta.

Apa yang tampaknya terjadi adalah bahwa penjual berusaha untuk berpegang teguh pada harga musim semi 2018 yang diterima tetangga mereka, sementara tidak ada cukup pembeli di akhir 2018 yang mau atau mampu membayar harga-harga itu.

Dalam survei Fannie Mae tentang sentimen pembelian rumah, proporsi orang yang berpikir ini adalah saat yang tepat untuk membeli rumah telah menurun secara signifikan sejak musim semi, menjadi 21 persen bersih dari 29 persen. Tetapi begitu juga dengan proporsi yang berpikir ini adalah saat yang tepat untuk menjual, yang telah turun menjadi 35 persen dari 45 persen.

Anda akan mengharapkan, dalam transaksi zero-sum seperti penjualan rumah, agar angka-angka itu bergerak berlawanan arah. Alih-alih, tampaknya penjual tidak senang menyadari bahwa mereka tidak akan mendapatkan apa yang mereka pikir rumah mereka bernilai enam bulan lalu, dan pembeli masih berpikir rumah itu terlalu mahal.

Itu membantu menjelaskan mengapa volume transaksi, terutama untuk rumah baru, telah turun secara substansial sementara harga belum (setidaknya belum). Ini kebuntuan. Dan hasil dari kebuntuan itu, secara agregat, akan memainkan peran dalam membentuk masa depan ekonomi.

Ada preseden untuk ini, dan ini tidak bahagia. Dalam boom perumahan terakhir, penjualan rumah baru memuncak pada Juli 2005, dan harga rumah tidak mulai menurun hingga Mei 2006. Itu tidak mulai melukai ekonomi secara keseluruhan sampai Desember 2007, ketika kerusakan telah menyebar melalui keuangan global yang terlalu tinggi rata-rata sistem.Tapi itu tidak berarti episode ini harus berakhir dengan menangis. Harga rumah hampir tidak sejajar dengan pendapatan seperti sebelumnya; aktivitas spekulatif belum berbusa; dan tingkat utang konsumen jauh lebih terukur.

“Saya pikir pertumbuhan pendapatan akan membantu kita keluar dari periode ini,” kata Robert Dietz, kepala ekonom di National Association of Home Builders. “Kami mungkin melihat periode di mana volume penjualan rumah yang ada datar untuk menurun, dan sekarang sepertinya 2017 adalah tahun puncak untuk volume transaksi.”

Ekonomi yang kuat (non-perumahan) membuatnya lebih mungkin bahwa kemerosotan perumahan ini akan berakhir tanpa penurunan tajam gaya 2008. Begitu juga kenyataan dasar bahwa orang dewasa muda membentuk keluarga dan membutuhkan tempat untuk menampung mereka.

Tetapi sementara itu, bisa beberapa bulan atau bahkan bertahun-tahun terjadi pertikaian antara pembeli dan penjual, dengan pertanyaan besar yang muncul lebih dulu: penjual yang puas dengan kurang setelah mengakui bahwa harga yang mereka pikir akan mereka dapatkan berada di luar jangkauan pembeli, atau pendapatan yang mengejar ketinggalan dengan pasar perumahan yang mendapat sedikit di depan itu sendiri.

 

Leave a comment

Your email address will not be published. Required fields are marked *